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html模版原標題:路口大爺:北京房價絕不可能跌
◎智谷趨勢 | 路口大爺

這才剛上六月,就聽說一堆人在那齊喊著“五月北京房價暴跌20%”、“樓市一夜入冬”、“有的直降百萬都賣不掉”。

大爺這把年紀也不是白活,多少懂點套路,統計局可從來沒見著這麼麻溜的。特意瞧瞭一眼,原來是一傢中介整的自個兒傢在通州、亦莊的買賣數據。

有分析師認為,統計的通州、亦莊等地跌幅超過20%的數據讓他“很驚訝”,因為一個月內出現這麼大的跌幅有些“違背常識”。

這中國老百姓最不信什麼,“房價不漲”準占前三。但是大爺這小本子可清楚記著,每次隔不瞭幾個年頭就會有人敲鑼打鼓的嚷嚷著跌跌跌,耳朵都聽出老繭來瞭。

咱這就來翻翻過去這十年的老黃歷。

2008年,樓市“跌幅超過20%”。

2010年,北京又“跌20%”,嗬,這是幸運數字嗎?

2011年,北京“跌慘瞭”。

2012年,北京“跌回瞭兩年前”。

台中滴雞精哪裡買2014年,北京又跌瞭。

2015年,樓市專傢預言來年要“暴跌50%”。

光是看看這些新聞,三天兩頭說降價,不知道的還以為北京的樓市動不動就跳崖。實際情況是,北京房價指數一路走高。

(以2006年1月房價指數為100,到2007年1月,整體指數一直上漲)

01

這十年的樓市調控,收緊瞭四輪,上頭變著法兒壓房價,至於效果嘛,來瞧瞧。

(1)

打從2006年5月“國十五條”、“國六條”出臺開始,調控就收緊。

到瞭2008年9月,光是加息就有八次,銀行的準備金率也提高瞭十九次。為的是別讓市面上流動太多錢,銀行多囤點,免得大傢夥兒一股腦去炒房。

但是2008年那會兒遇上金融危機,百姓手裡沒幾個閑錢可以投資,北京樓市是真的量價齊跌。

別急,調控這就放松瞭。

2008年10月房地產交易環節稅降瞭,什麼印花稅、土地增值稅都免瞭,首套貸款利率還給打7折,首付最低比例也下調到瞭20%,在這麼個鼓勵住房消費和房地產投資的情況下,交易量年底慢慢回暖。

國傢要刺激經濟啊,09年的時候刷刷刷印瞭四萬億的票子出來,貸款放松瞭,還降息降準,人民群眾手裡頭錢多起來瞭。人一錢多會患投資焦慮癥,樓市這時候就得當起蓄水池,讓大傢的錢有地方放。房價水漲船高。

在2009年6月30日廣渠路15號地塊拍出40.6億天價時,在當年4月到6月期間北京地王紀錄被連刷4次後,誰還記得前一年嚎嚎著2009年的房價鐵定要跌慘台中滴雞精推薦瞭的鬼話。

(第一輪調控之後,房價指數小跌大漲)

(2)

經過瞭一輪報復似的上漲,2010年的時候,國傢覺得差不多該出手摁一摁勢頭,限購限貸的政策就陸續出臺,比如國有“國十一條”,北京自個兒有“京八條”等等一大堆看不完的文件。

值得拎出來講講的,一個是二套房首付,先是提到瞭40%,覺得不夠,幹脆到瞭60%;另一個是外地社保/納稅要滿5年,還限購一套。當時想趕著上車的大好青年們捶胸頓足。

當時房價實際究竟跌沒跌?

來看2011年前5個月房協給的數據。

再看2012年中介統計的2011年數據。

乍看之下都跌瞭,先別急。這裡邊提到的新建普通住房,實際包括瞭普通商住房和保障房,前者是面向市場盈利,後者保障部分群體也就是做做公益,把這倆綁在一起統計算是哪門子均價?

反正大爺也是有疑問,搞不懂。迷迷糊糊間,11年底調控又松瞭,市場慢慢反應過來,到瞭2012年下半年再次歡呼暴漲到2013年。

(3)

除瞭“新國五條”再次限購限貸,2013年出臺的“京十九條”第一次將二手房納入調控之中,按個人轉讓住房20%征收所得稅,還禁止京戶未婚購買二套房,等你們小年輕結瞭婚國傢再給。

“京七條”有點意思,不像以往一樣在需求端壓幾個拳頭,而是在供給這邊多給點地,計劃在2013年底全市完成不低於2萬套自住型商品房供地。

於是2014年的北京房價在休養生息。毫無意外,一輪調控在2014年9月放松之後,壓抑的熱情又再一步推高房價。

這一路看下來,房價在調控的松松緊緊中漲到瞭國際頂尖水準,調控就如同“狼來瞭”的虛招,出來瞎晃幾下就收瞭,老百姓基本已經不信什麼房價會大跌的童話。

本來也是不該有這想法,調控隻是摁住房價上漲的速度,並不是告訴你國傢要讓樓市崩盤。

至於這些年房價中間大跌過沒,跌過多少,可能哪傢在低價時撿著瞭便宜買瞭房的,對跌價就有切身感受,其他趕不上車的,哪時看房房都在漲。

也可能通州的覺得跌過,在朝陽的從來沒覺得。現在北京在嚴查開發商“捂盤”,就是因為以前有些開發商一看這形勢不行,雞賊地凍結手裡的樓盤觀望觀望,五環內樓盤質量好的壓根不愁之後賣不出去,剩下遠郊的便宜些的還在交易,這交易量和均價可不就跌下來瞭。

再者,你看看這房價統計標準真是百花齊放多樣復雜,要信誰?

以前就有熱心網友統計瞭北京新房均價,按房管局和統計局兩個數據,真是沒眼看,拿2015年的數據,統計局漲幅是25%,房管局的卻隻有7.4%。從均價來看漲跌,不靠譜。

去年國慶讓大夥兒齊懵的“930新政”和今天再次出手的“317新政”,認房又認貸,再提二套房首付(普通住宅60%,非普通住宅80%),於是就有瞭最雞精推薦近的新聞:眼看它房價又跌瞭.......

02

經濟學的大道理,雞精何時喝大爺不懂。

但要問這一次房價會不會降?大爺還真能跟你擺活個一二。

這個世界上有一個最簡單的道理——買的人多瞭,東西就貴;東西多瞭自然就不值錢。房子也是這個理,書上的名詞叫“供需”。

說這邊一出新政,那邊房子“咵嚓”一下跌瞭20%?你信嗎?北京的房價調控過去這十多年調瞭幾十次瞭,有哪一次能這麼立竿見影的?

你說這次是“組合拳”?那也得看這套“組合拳”是健身太極,還是散打啊?大爺發現瞭這幾年關於北京樓市忽悠人的幾個關鍵數據。

(1)表面上看,買房的人會變少。

2016年,北京常住人口隻增加瞭2.4萬人,這簡直就是“破天荒”的少。要知道在四五年前,每年還增加四五十萬呢。北京通過各種手段把人往外趕,看來達到目的瞭。

這是不是說,買房的人變少瞭,房價真要跌?

且慢,有一個龐大的“潛伏”群體在等著接盤呢。

2011年,北京設瞭個“五年社保和個稅”的購房門檻。到2016年正好滿5年。這意味著經過5年苦熬,外來常住人口終於獲得買房的資格。

這可不是個小數。根據北京市統計局的數據,2011年凈增外來常住人口38萬,2012年是32萬,2013年是29萬,這一波的住房需求無論如何都要到2018、2019年才能釋放個差不多。

所以,即便北京真控制住瞭常住人口,但消化5年前社保門檻需求,還要有好幾年的緩沖期。

(2)都說土地供應量增加瞭,是真的嗎?

官方上個月說,未來五年將供應6000公頃、年均1200公頃住宅用地。乖乖,這個數字看起來好不得瞭。

但你看看北京歷年土地供應數的變化:

年均1200公頃基本上是過去十年中紙面上最低的。

不要聽媒體上那些瞎鼓搗,說什麼“北京放出天量土地供應,樓市拐點到來”,北京的土地供應根本沒有增加。

(3)土地供應沒增加,房子呢?

北京市說,未來5年,年平均新增住房30萬套。那我們不妨來看看這30萬套都是什麼樣的住房。

新增住房中,產權房占70%,其餘為租賃住房;產權房中,商品房占70%,其它為商住等其他產權房。那麼普通人一般理解的商品房就是30萬*70%*70%=14.7萬套。14.7萬套,

按照慣例,這14.7套房裡,還有差不多三分之一針對特定對象的自住房,於是正兒八經的商品房也就10萬套。

這比過去五年新房年平均交易量8.6萬套確實多瞭,但比2016年成交的11.5萬套可是少瞭。

樓市千種理由萬種因此,都擺脫不瞭“供需”二字,看到上面這些供需數據,你還會覺得房價下跌有戲嗎。

還有一個更可怕的數據,北京的人口增長可能出現報復性反彈。

2016年僅比上一年增加瞭2.4萬人,是一個罕見的情況。為瞭達到這一目標,北京外遷瞭250傢規模以上法人,還拆遷、疏解瞭71傢商品交易市場,同時還拒絕瞭1.6萬個新的工商登記。

最後北京增瞭17.4萬人,趕走瞭15萬瞭,最後凈增2.4萬人。

您覺得,未來五年還有多少空間可以讓北京這麼趕人的?

這是一頭瞭。另一頭呢,那增加的17.4萬,不少都是響應國傢二胎政策的結果。2016年,二胎占新生兒總數(28萬)的30%,以後可能還會多。

事實上,連官方都沒想著還能有隻增加幾萬人的好事,2017年,預期的目標是控制常住人口規模2200萬,也就是說要比2016年增加27萬。

27萬人什麼概念,按照北京人均30平方米計算,意味著810萬平方米的住宅,大約又得每年新增四、五百公頃的土地吧。記住,現在平均每年隻有名義上的1200公頃土地供應,很大部分還是租賃房、商住房等。

所以,真別指望北京房價跌瞭。

真要跌,一是首先北京市能確保土地供應按計劃足量完成;第二招是真正的殺手鐧,利用類似雄安新區、京津冀區域融合,把本準備進京的人留在原地或分流到周邊,把本來在北京討生活的人誘惑到別的地方。

如果什麼時候北京常住人口因此出現零增長、甚至負增長,那房價下跌就真有指望瞭。



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